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近半城市限購松綁 全面放開指日可待
自6月29日呼和浩特首先發文取消限購以來，不斷有新的城市加入"松綁限購"的行列。截至7月30日，國內46個限購城市中，已有22個城市明文取消限購或在操作上放松限購的執行，接近限購城市的一半。
此前，住建部便已表態"我國對於不同地區、不同情況提出瞭分類調控的原則，至於是否取消限購由地方政府自行判斷"。因此，我們認為，越來越多的二線城市將陸續松綁限購，一些供應嚴重過剩的城市如沈陽、青島、大連等的限購可能立即放開。
同時，盡管傳言和猜測不斷，但我們認為，一線城市北京、上海、廣州和深圳近期要松綁限購的可能性不大。
更多二三線城市預計將陸續放松限購
已放松或取消限購城市的特點
截至7月30日，國內46個限購城市中，已有呼和浩特、濟南、海口、福州等22個城市調整限購，僅在7月就有18個。另外，沈陽、鄭州、南京、蘭州和金華等城市也有傳言松綁限購。
表1：7月取消/松綁限購的城市
能級
城市
明文或暗松限購時間
二線
濟南
2014年7月10日
海口
2014年7月23日
西安
2014年7月28日
杭州
2014年7月29日
寧波
2014年7月30日
長春
2014年7月21日
石傢莊
2014年7月28日
武漢
2014年7月22日
蘇州
2014年7月21日
貴陽
2014年7月29日
天津
2014年7月25日
南昌
2014年7月15日
成都
2014年7月24日
廈門
2014年7月15日
三線
溫州
2014年7月29日
徐州
2014年7月28日
衢州
2014年7月22日
無錫
2014年7月26日
數據來源：CRIC調研
從已放松或取消限購城市的特征看：
二線城市最積極，三四線相對活躍。4個一線限購城市，目前均未松動限購；31個二線限購城市中，逾半已經放松或取消限購；相比之下，11個三四線限購城市中，逾1/3已放松或取消限購，明文取消的有1個。由於本身限購力度就不大，三四線城市對取消/松綁限購的熱情相對較低。
已放松/取消限購的城市供應普遍過剩。從供求比看，除個別城市，大部分放松/取消限購的城市上半年供求比高於1.2，寧波、杭州等個別風險較大的城市供求比接近2。從庫存積壓看，放松/取消限購的城市普遍超過一年均衡線，寧波、杭州、福州甚至接近兩年高危線。
表2：部分已放松/取消限購城市的供求比和庫存消化周期
城市
供求比
庫存消化周期
6月供求比
1-6月供求比
2013年供求比
6月底存量(萬平米)
同比
消化周期(月)
同比
貴陽
1.5
0.8
1.2
599
-9%
12.8
41%
杭州
2
1.8
1.4
1151
41%
22.5
102%
南寧
1
0.9
1
578
-6%
12.3
-14%
寧波
4.1
2.1
1.1
686
73%
28.2
65%
蘇州
1.1
1.3
1.1
829
43%
13.7
58%
廈門
1.1
0.9
0.9
296
4%
15.6
138%
福州
0.9
1.3
1.1
292
36%
20.3
233%
備註：1、供求比(供求比=當期供應量/當期成交量)：在0.8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供過於求，低於0.8則為供不應求；
2、庫存消化周期(消化周期=存量/前三月月均成交量) ：一年左右較為平衡，高於18個月呈現供過於求，低於6個月則供不應求。
數據來源：CRIC
下一步將松動城市的判斷
對於下一步哪些城市也會加入這個行列，我們有以下的判斷：
第一，三類城市預計會馬上取消/松綁限購。首先，是沈陽、青島、大連、哈爾濱等庫存壓力比較大的城市。這類城市市場已呈嚴重供應過剩。如沈陽、青島上半年供求比均1.4，持續上升，其庫存消化周期均超過兩年，進入高危區。如果不取消限購，這些城市很可能步入寧波、杭州後塵，從潛在的供應過剩區域轉化為實質性的風險城市。不像寧波、杭州等老牌城市，這些城市經歷的繁榮期相對較短，仍處於青春期，取消限購預將取得顯著效果。值得一提的是，沈陽之前有過一次短暫的取消限購嘗試，這次跟進預計會較快。其次，是西寧、蘭州、銀川中西部省會城市。這些區域性中心城市，對於吸收本省城鎮化人口的作用顯著，本身沒有必要執行嚴格的限購。最後，是浙江和華南的三線城市。在浙江，杭州、寧波等二線城市都已經取消限購的背景下，加上本身執行就不嚴格，舟山、紹興、臺州、金華等三線城市實際已無執行限購的必要。華南的三線城市如佛山，供求關系壓力比較大，預計也將松綁限購。
第二，部分城市預計結構性松綁。主要是庫存壓力不大的城市，如合肥、長沙、南京、鄭州、昆明。從庫存消化周期看，合肥分別隻有6個月，供不應求；長沙、南京分別為14.7個月、11.4個月，風險相對溫和。這些城市對取消限購並無緊迫感。但由於中心城區存量土地資源趨緊，同時有加快城鎮化的需求，這些城市不排除結構性的松動，比如，中心城區繼續執行，郊區縣則松動/取消限購。
第三，一線城市限購政策短期內難松動，但最終退出也隻是時間問題。一線城市的限購是否放開更具標桿性意義，因此短期內難放松。從中央政府的角度來看，一線城市若是放開限購很可能成為一個"信號"，引發輿論對政府是否"救市"的探討，影響購房者和房企的心態，繼而使得房價產生大幅波動。但從中長期來看，本屆政府倡導的是讓市場代替行政進行調節，因此取消所有城市的限購將是大勢所趨。另外，三亞作為國際旅遊城市，限購取消與否影響不大，但有必要取消針對外地人的購房限制。
表3：截止2014.7.30限購政策還沒有變化的城市(26個)
能級
限購政策沒有變化的城市
一線
北京
上海
廣州
深圳
二線
哈爾濱
沈陽
大連
西寧
太原
鄭州
青島
南京
合肥
長沙
銀川
蘭州
昆明
三四線
舟山
紹興
臺州
金華
珠海
佛山
三亞
數據來源：CRIC調研
表4：部分仍在執行限購城市的供求比和庫存消化周期
城市
供求比
存量
6月供求比
1-6月供求比
2013年供求比
6月底存量(萬平米)
同比
消化周期(月)
同比
沈陽
2.7
1.4
1.3
2788
26%
33.1
69%
青島
1.6
1.4
1.2
1680
-9%
27.3
28%
長春
1.1
0.9
1.1
1134
24%
19.2
34%
長沙
1.5
1.4
1.1
1303
42%
14.7
35%
南京
2.4
1.4
1.1
697
44%
11.4
100%
合肥
1.6
1.1
0.9
483
1%
房貸信貸年限利率多少免費諮詢試算
6.3
33%
數據來源：CRIC
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/10222845838.shtml
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