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網傳一百萬美國買花園洋房 海外置業似乎很美
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
100萬在武漢中心城區可能剛剛夠買一套90多平米的普通住房。在北、上、廣、深則更顯微不足道。而在國外呢？100萬人民幣具有怎樣的購買力？網傳100萬元在美國可購置一套花園洋房，在土耳其可買下一套海景別墅，在西班牙可擁有一座中心豪宅......這是真的嗎？記者調查得知，確有其事。這些令人垂涎的房子和房價，近年來推高瞭國人海外置業爆發式的增長。有數據顯示，在海外移民、投資的中國人有65%在國外買瞭房。
海外地產商見狀趁熱打鐵，紛紛向國人投來瞭橄欖枝，從奶粉、金條到房子，中國人又在世界掀起瞭一輪瘋搶熱潮。專傢預測，未來5-10年的時間裡，出國買房將和留學一樣，變得非常普遍。而"看上去很美"的海外置業，仍存潛在風險。專傢提醒，在國內我們已經習慣瞭將買房看做一種投資，因為房價上漲快，但是在國外卻不一樣，買房跟買車一樣，少有升值且要交諸多的稅費。要讓海外置業的"美"表裡如一，"實地比較，謹慎投資"非常重要。
置業美國
買房不是移民通行證
2008年國際金融危機之後，大量的國傢和地區開始來中國兜售房產，"海外置業"逐漸受到廣泛關註。從澳洲、新加坡到北美、歐洲數國，近年來國人去外國購房的熱情有增無減。而據美國全國房地產經紀協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人(包括香港買傢)花費90億美元，占11%，連續兩年成為美國房產第二大海外買傢，僅次於加拿大人。面對這一驚人的數字，甚至還有人聲稱是被低估瞭。美國房產吸引中國人的地方到底是什麼？政策？房價？還是其他......
購房關鍵詞1:不能移民
"買房即可移民美國，拿到美國綠卡"是很多投資移民機構在宣傳中為購房者勾畫出的美景，這不免讓人走進一個購房誤區。事實上，在美國購置房產與取得美國綠卡、辦理美國投資移民之間並無直接的關系。美國投資移民相關法案規定，申請人可通過兩種投資方式來實現移民美國：在美國任何地方土信貸南投草屯土信貸汽車貸款新竹橫山汽車貸款投資100萬美元並創造10個直接就業機會；或在政府批準的"地區中心"投資50萬美元，並創造10個直接或間接就業機會。除此之外，是無法獲得移民資格的。
那麼，為何投資美國房產的人群還是趨之若鶩？"08年次貸危機演變成金融危機，美國房價一路下跌，直至2012年觸底開始反彈。今年1月份，美國20多個城市房價漲幅同比去年增長瞭8%左右，由此看來美國房產市場正在逐漸復蘇，在房價低谷時購買，未來增值可能性大。"湖北金茂出國咨詢顧問管理有限公司董事長曾首龍告訴記者，在國內限購政策的打壓下，不少有實力的買傢選擇海外置業。
購房關鍵詞2:高房產稅
而相比洛杉磯、紐約、舊金山這些房價動輒成百上千萬的地區，近年來100萬美元以下的房源更受歡迎，此類房產的購買者占到外國買傢總人數的55%。前不久，網友"Happy張江"轉發一條"2013世界各地100萬能買到的豪宅"的微博中，更是曬出瞭不少讓人感到驚喜的房源。其中美國德克薩斯州沃斯堡市和佛羅裡達州奧蘭多市的別墅都不過百萬人民幣，引起瞭網友的垂涎。記者調查得知，這些房源確實存在，也是明碼標價，但如果真想把房子買到手，需要支付的卻不止這個數目。
"美國購房交易成本較低，但持有環節的稅費較多，且各地情況不一。此外，擁有房屋後還需繳納一定的物業管理費。"曾首龍介紹，美國的房地產稅通常為1-3%，但各州情況又不一樣。"從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的3%至5%。"他舉例說明，一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。
購房關鍵詞3:永久產權
一些有過美國置業經驗的買傢告訴記者，美國的房產交易其實並不如我們想象中復雜，由於有較完善的法律支撐，購房者的權益容易得到保障。"雖然買房不能移民，但我們卻擁用房屋和土地的永久產權。"姚女士的女兒在美國舊金山藝術大學攻讀碩士，她專為女兒上學在此購置瞭一套學區房。
由於美國是財產私有制，所以房屋的買賣包括土地，即是說，你買房的同時也買下房屋所占土地。這點與中國截然不同，美國聯排、獨棟別墅或排屋等產品的房屋產權具有永久性。隻有一類公寓產品除外，在美國公寓一般是不用交房產稅的，因為你買公寓之後個人沒有擁有這個公寓的土地所有產權，因為公寓是一個集合產權，是有相關的業委會包括管理公司所持有的，個人買公寓其實是買的一個單元一套房子的使用權。所以公寓一般是不用交物業稅的，但是你交的物業管理費比較高，你住公寓物業管理費遠遠高於去住別墅，公寓是沒有土地私有產權的。
購房關鍵詞4:風險
在美國，公寓和獨立住宅有著較大的區別。購房者在判斷房屋價值時，要看意向購買區域的房地產供應，並結合本人需求。美國投資房產也存在一定的風險。曾首龍提醒，購房者切勿在購房時隻認價格，因為低價購買的房源不一定能夠出租出去，或者難以轉手。"偏僻的地方、嘈雜的市中心，對租客沒有一點兒吸引力。位置在學區不太好的地方的房產同樣不容易吸引買主。比如，一些買房人會挑選加州首府薩克拉門托的房產，期待能獲得和舊金山灣區一樣的收益，實際上，買房人付出瞭過高的價格。"他說，買傢低估房屋維修費也是需要註意的問題。"更換地毯、檢修衛浴零件等等，都有可能隨著租客的更換，需要作為房東的您付出修繕的費用。此外，絕大多數中國的投資者都會把美國投資型房產交給專門的管理公司打理，這需要支付管理費用。且房屋年限越久的房子，維護費越高。"
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/00583177894.shtml
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