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萬科一季度凈利15.3億 受益輕資產模式投資收益漲20倍
新浪樂居訊 萬科今日公佈2014年1季度報告。1-3月萬科銷售穩步增長，實現銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。
由於一季度竣工面積僅占全年計劃的6.6%，結算面積和結算收入較去年同期有所下降，受此影響，萬科1季度的營業收入和凈利潤低於去年同期，實現營業收入95.0億元，凈利潤15.3億元，同比下降32.2%和5.2%。萬科方面表示，1季度竣工量少、同比波動大屬正常現象，預計全年竣工量將基本符合年初計劃，全年業績將穩健增長。
值得註意的是，1季度萬科凈利潤率明顯上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市結算收入占比提高的原因，也有投資收益大幅增長勞工2016的因素。萬科董事會 秘書譚華傑表示，隨著輕資產運營模式的進一步推廣，萬科投資收益占比較高可能成為常態；因相關投資活動基於主營業務且連續開展，此部分投資收益屬於經常性 收益。
1季度萬科實現開工面積420.0萬平方米，占全年新開工計劃的18.8%。同期，萬科新增8個開發項目，按萬科權益計算的規劃建築面積約134.8萬平方米。
截至1季度末，萬科持有現金375.3億元，高於短期借款和一年內到期長期借款的總和279.1億元，財務和資金狀況依然穩健。
已售未結金額近2000億
今年1季度，全國商品住宅成交面積同比下降5.7%，主要城市由於去年同期基數更高，今年以來成交放緩的現象更加明顯。
1-3月，萬科的銷售繼續保持穩步增長，累計實現銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。 譚華傑表示，主流定位、積極銷售是萬科一貫的策略。1季度萬科所銷售的商品住宅中，144平方米以下的產品比例進一步提高，達到93.8%。
相比銷售，1季度萬科的竣工面積有限，僅98.4萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例隻有6.6%。受這一因素影響，萬科1季度實現營業收入95.0億元，凈利潤15.3億元，較去年同期有所減少。
"房地產業務竣工、結算具有一定的季節性規律，大多集中在下半年特別是第4季度。"譚華傑表示，"公司1季度竣工及結算量占全年總量的比例往往 較低，由於基數小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業績的參考意義並不大。"他預計，萬科2014年的竣工量將基本符合年初計劃，全年業績也將保持穩 健的增長。
由於銷售明顯快於結算，3月底萬科合並報表范圍內的已售未結算資源較年初增長20.5%，合同金額達到1955.7億元，未來可結算資源非常充裕。
輕資產模式初現端倪
一季度萬科凈利潤率由去年同期的 11.5%上升至16.1%，提高4.6個百分點。
譚華傑表示，凈利潤率提升的原因之一，是1季度上海、深圳等高毛利城市結算收入占比較高，使得房地產業務的結算毛利率由去年同期的26.7%上升至30.5%。除瞭這一結構性因素，投資收益的大幅增長也推動瞭公司凈利潤率提升。
報告顯示，1季度萬科實現投資收益73,082.08萬元，較去年同期的3,533.45萬元大幅增長近二十倍。這部分投資收益主要來源於聯營合營公司實現的萬科權益利潤、以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益，以及以股權轉讓形式實現的商業資產處置收益。
譚華傑表示，萬科今年一季度實現的投資收益，不同於一般意義理解的投資收益。"它不是一次性的投資所得，不是非經常性的偶然收益，而是基於主營業務、基於連續開展的經營性活動，屬於可持續獲得的經常性業務收益。"
譚華傑透露，投資收益占比上升，是輕資產模式的伴生結果，在未來可能成為常態。隨著萬科持續加大合作力度，未來聯營合營公司所占的比例將進一步提高；此外，引入合作方、出讓部分項目股權，以及通過股權轉讓實現持有類商用資產轉讓的經營行為也會更加普遍。
早在2013年年度報告中，萬科已經表露出探索輕資產模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發項目或商用物業股權，或在部分合作項目中 隻占小股。但譚華傑同時也強調，一般情況下，此類項目或物業的經營管理將仍由萬科負責，萬科也可因此收取一定管理費、或要求獲得高於股權比例的超額分配 權。他表示，這樣的安排將有助於提升萬科的投資回報率。
堅持穩健經營
一季度主要城市土地市場成交有所放緩，溢價成交的比例相比去年3季度的高點有所下降，但土地成交均價依然較高。
在這一背景下，萬科延續瞭謹慎的拿地風格。1季度萬科新增加8個開發項目，按萬科權益計算的規劃建築面積約134.8萬平方米。譚華傑表示，未來公司將繼續堅持審慎的拿地策略，在嚴格控制投資風險的前提下，根據實際發展的需要適度補充項目資源。
截至1季度末，萬科凈負債率為40.9%，繼續處在行業較低位置；其中，短期負債占有息負債的比例較年初下降7.3個百分點至35.3%，債務結構持續優化。萬科的貨幣資金也較為充裕，持有現金375.3億元，高於短期借款和一年內到期長期借款的總和279.1億元。
萬科B轉H方案也於近期取得實質進展。3月3日，萬科將現有B股轉換到香港H股上市的方案正式獲得中國證監會批復；4月15日，萬科向香港聯交所遞交關於B股轉板上市的申請文件；4月23日，萬科獲得聯交所受理函。譚華傑表示，公司將全力推動方案的順利進行。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/new辦公大樓貸款信貸年息借貸增貸轉貸s/2014-04-29/09134102039.shtml
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