觀點時評2014年商業地產充滿挑戰
張宇良 2013年的商業地產在打雞血中度過。凡企業必言地產，凡地產開發商皆言商業，凡購物中心皆面臨電商狙擊，凡有識之士皆追求差高雄路竹農地貸款異化、主題化、體驗式。
經過2007年以來的商業地產投資熱潮，目前商業地產已經泡沫橫飛。預計中國購物中心每年300傢的速度增長，到2015年，中國購物中心總量 將達4,000傢。從投資角度看，到2012年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。2013年是商業地產的巔峰之作，盛極而衰，從2014 年開始，解決招商難、銷售難、開業難、經營造活難將逐步走上開發企業的議事日程。二三線城市的絕大多數商業項目將陸續出現連南局面，商業地產熱潮有望告一 段落，而真正的商業地產平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延開來。
招商難隻是商業地產困境的序幕。基本消費面毫無起色：購物中心的供給速度呈幾何級增長，而消費市場的近幾年增長幅度在13%左右。在國內，消費 占GDP的比重隻有不到40%，與發達國傢消費占GDP70%以上的格局相去甚遠。電商對實體經濟的沖擊，間接加大瞭招商難度。根據國際數據公司最新預 測，到2015年，中國網購交易額將占社會消費品零售總額的7%，2010年至2015年，電子商務市場年復合增長率將達到46.1%，遠高於全球同期的 11.7%。支撐地級市購物中心的主力店--超市、百貨卻是江河日下。截至2013年9月初，43傢公佈上半年業績的百貨類上市公司中，將近一半企業凈利 潤下滑，且普遍出現"增收不增利"現象。
銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期，以住養商的模式，主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問 題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現 遠低於預期，開盤去化不理想，可售部分的"精肉"被銷售，剩餘的部分無人問津......
不管裸售還是返租銷售，總之，項目開發在銷售完成階段就已經體現出來，而一個運營為主的商業項目，其增值是在開業之後，通過商業運營和管理來實 現的。由於招商、銷售模式、經營團隊專業性等原因，即便闖過招商和銷售大關，也難以逾越經營階段的挑戰。而商業地產的逐本質是"商業"，是經營，而非地 產！
可以說開業後，商業地產才真正拉開商業層面的競爭。而消費者定位，經營策略，與時俱進的消費趨勢把握，體驗式、主題式的詮釋，對電商的對抗，才 是真正考驗商業地產是否成功的關鍵指標，但很可惜，這對於地產開發企業來說，是一個充滿挑戰的新領域，尤其是在電商強勢崛起的時代。
商業地產的成功需要經歷九九八十一難，相比於住宅開發交房即拿錢走人的粗放式生產方式，商業地產是真正的人才密集型、智力密集型生產模式。包含 傳統住宅開發企業所無法預想到的困難和阻力。加之近幾年政府非理性引導，商業地產整體已經供過於求，很多三四線城市已經出現嚴重的泡沫。這一次行業調整困 難會沉淀和浪費不計其數的財富，尤其是住宅開發企業在前30年做獲得的"原始積累"，很可能在此一戰中消耗殆盡。
伴隨三中全會對市場的再定位，民營企業已成為改革的最大受益者，但2014年的商業地產挑戰，遠遠大於改革紅利所帶來的機遇。路漫漫其修遠兮......
張宇良 觀點地產新媒體專欄作者
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/08533844194.shtml
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