北京地價三級跳 明年房價難摁住
【長沙樓市11月開盤預告】
核心提示：從目前土地成交情況看，由於自住型商品房用地進一步擠壓瞭普通商品房用地，使得後者的地價水漲船高，甚至一再突破記錄，而地價推動房價上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場的運行趨勢再次走向瞭政府政策的反面。
今房貸桃園平鎮房貸年北京的土地市場，隻要一拍地，就是猛漲。
11月4日，北京國土局現場共出讓瞭8宗配建競價地塊，總成交金額高達87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地。值得註意的是，純市場化的商品房用地地價再度飆漲。
北京市推出"自住型商品房"，意在房地產市場的供求差，以抑制房價的上漲。但從目前土地成交情況看，由於自住型商品房用地進一步擠壓瞭普通商品房用地，使得後者的地價水漲船高，甚至一再突破記錄，而地價推動房價上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場的運行趨勢再次走向瞭政府政策的反面。
地價三級跳
11月4日北京土地出讓的情形，具有巨大的象征意義，並預示著北京樓市明年的走向將嚴重分化。
當日北京共有8宗住宅用地成交，出讓總額達87.69億元，規劃總建築面積118.3萬平方米，其中，配建自住型商品房的面積達64.97萬平方米，配建公租房的面積9.74萬平方米，配建經適房的面積7.8萬平方米，配建限價房的面積8.51萬平方米，留給純商品房的面積隻有約20萬平方米。
其中，最引人關註的是位於北京朝陽東五環邊上的東壩南區地塊。東壩南區地塊總建築面積為93534平方米，除配套設施外，還要求配建限價商品房8500平方米，限價9900元/平方米，配建自住型商品房5萬平方米，限價2.2萬元/平方米。據測算，剩餘的普通商品房樓面地價約3.7萬元/平方米。而目前，地塊周邊二手房的房價目前為2.8-3.8萬/平方米。面粉超過面包價的情形再度出現。
當天同時出讓的海淀東升鄉(清河盒子房廠土地一級開發項目)地塊被合景泰富拿下，剔除保障房後，該地塊商品房用地地價為48000元/平方米，總價5.4億元。其中，配建17000平米公租房。
該地塊拍出後，清河華潤橡樹灣某負責人十分感慨地表示，清河樓面價都已經到48000元/平方米，那我們的項目要賣到多少錢合適呢？據瞭解，橡樹灣去年推出的房源售價為36000元/平方米，現僅剩最後一期，其售價也已從最初預計的48000元/平方米調整為55000元/平方米。
此前拿過地王的融創、泰禾等相關人士，看到11月4日拍出的高價地後，均表示，"這樣看來，我們以前拿的地王真不貴。"
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，11月4日北京土地出讓的住房結構，完全符合政府調控房地產市場的初衷。純商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在內的所有類型保障房，所占比例超過75%，其中自住型商品房占比超過一半。
根據10月22日北京市住建委宣佈的計劃，假如明年自住型商品房供應量是5萬套，加上其他類型的保障房，真正可供建設純商品房的土地已經不足四分之一。
正因如此，醒悟過來的開發商，爭奪土地到瞭白熱化的程度。無論是限價房、自住型商品房還是純商品房的用地，隻要是土地，先搶到手再說。因為，如果不想建保障房，甚至可能被擠出北京市場的大門。至於純商品房，則是沒有最高，隻有更高。如亦莊河西區X13R2地塊，均攤後的純商品房樓面價突破6萬元/平方米，而此前的8月14日，融創葛洲壩聯合體奪得的亦莊B01R1-1地塊，樓面價是2.8萬元/平方米。
明年房價如何調控？
業內人士預測，按照東壩地塊3.7萬元/平方米的地價，上市後的售價可能達到6萬元；清河4.8萬元/平方米的樓面價，上市價格甚至難以想象。
桑豫峰認為，從地價來分析，2014年的北京商品房價格，仍將暴漲，否則根本無法支撐已經高到離譜的樓面價。她不無擔憂地表示，從目前整個房地產市場的結構來看，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價迭創新高，決定瞭2014年以後已屬"少數派"的商品房已不可避免地走向豪宅化。這也是業內現在普遍的看法。
CRIC分析師李瑩也認為。"自住型商品房"有助於緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力，也是在對地方土地財政收入影響不大的前提下，穩定房價預期的上佳做法，因而對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。但是，普通商品房供應受到各類保障房用地的擠壓，可能也會倒推房價上漲。
然而，令人感覺矛盾的是，11月初坊間再次傳來政府部門收緊限價政策的信息。如果恢復今年二季度的做法，商品房售價幾乎全部要由政府來審核，實際上也就是由政府來定價，那麼，今年年底出讓的這批商品房用地，明年上市時的售價，能否達到開發商盈利所希望的價格，仍然是未知數。
對於北京市持續收緊的限價政策，華遠地產董事長任志強再度炮轟稱，"真是荒謬。地價都超過四萬瞭。"
央行2013 年第三季度儲戶問卷調查顯示，認為當前房價"高、難以接受"的居民占比較上季度提高瞭0.9個百分點。
桑豫峰認為，行政管制解決不瞭商品房市場的問題，尤其是房價的問題，政府之手用得過於繁密，甚至還會使問題復雜化。目前，業界共識是，這些問題的最終解決，仍然必須依賴於房地產長效機制的盡快建立，以及土地出讓制度尤其是集體建設用地制度的改革，房地產稅收制度的改革等。
新聞來源http://cs.土信貸雲林大埤土信貸土信貸雲林北港土信貸house.sina.com.cn/news/2013-11-14/11283724128.shtml
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